这稿子首发在微信公众号”楼市温州”，是本人原创向该公众号投稿的，现将原稿转载到本豆瓣专栏。 10月16日发表了《独家数据权威分析：到底谁在推高温州房价？》。这是续篇，从资金运行的角度分析房价波动背后的逻辑，并通过数据推算，预判未来两年房价大致走势：滞涨并逐步下跌。 一、2011年前的快速上涨阶段 这个阶段的特征是，住房供应不足和投资购房需求大的矛盾突出，加上银行信贷宽松、民间资金供应充足、炒房利润远高于资金成本、市场容量小，炒房客动用少量的自有资金就可以很容易撬动房价了。具体的数据看，以2009年为例，按揭加住房公积金贷款发放量在150亿元左右，通过银行抵押贷款流入房地产资金120亿元左右（根据调查显示，新增银行贷款中约有20%左右流入房地产），当年新房和二手房成交额400亿元左右。测算下，按揭、公积金贷款及银行变相流入房地产的贷款等杠杆资金比例占到70%左右，推动当年新房涨幅超过40%。 图片 二、2011-2015年房价下跌阶段 2011年3月8日，温州扩大限购范围，规定自发布之日起购买房屋的家庭，禁止再购（含二手存量房），二套房贷首付比例提高至60%，比“新国八条”更严。这个规定切断了绝大多数新增入市资金。而且随着房价下跌，房产评估值下降导致贷款额度减少，在当时整体资金面趋紧情况下引发大量抛盘和弃房（主要是抵押贷款逾期）。如2012年，按揭加住房公积金贷款合计不超过100亿元，计算下来杠杆资金仅占房产交易额的30%左右，对应的新房价格跌幅为25%。同样，2013年、2014年和2015年杠杆资金比例在30-40%之间，对应房价跌幅在5-15%。 图片 三、2016-2017年的快速上涨阶段 这个阶段第一篇文章里详细分析过，从杠杆资金比例看，按揭和拆迁补偿资金均大幅增加，杠杆资金比例2016年超过50%，2017年预计会超过60%。与2011年前的情况类似，在高杠杆资…