导论 本章作者：夏磊、任泽平、俞涛、易炜林 房地产事关国计民生，它是国民经济的支柱，财富的象征，大类资产配置的核心，经济周期之母，民生的保障，金融危机的策源地。 住房制度则是国之重器，决定房地产市场的运行，是其基因密码，决定居民能否安居乐业，房价能否平稳运行，房地产风险能否有效化解。 我们通过系统深入研究中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡、中国内地等不同经济体的房地产市场运行，探寻背后深层次的住房制度逻辑。只有用更加开阔的全球视野、更加深入的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见日。 我们曾在《房地产周期》中提出“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，这成为业内广为流传的标准分析框架。在此基础上，我们在过去两年集中精干团队力量梳理全球代表性经济体的案例，深入剖析很多房地产关键问题，并将成果精练雕琢成本书。 概言之，为什么各经济体房地产市场表现差异极大？住房制度决定房地产市场表现！ 全球各经济体房地产市场表现差异极大。有的陷入高房价困境，带来各类经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发金融危机，如美国和日本；有的房价长期稳定，居者有其屋，如德国和新加坡。 房地产市场差异的根源在于住房制度设计。住房制度是以房地产市场为核心，关于住房供给、需求、建设、消费、流通、市场监管、保障等的一系列基本制度安排，包括土地制度、住房金融制度、房地产税收制度、住房保障制度和住房租赁制度五大支柱。有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。住房制度作为房地产市场的基因，具有决定性、基础性、稳定性和选择性四大特征。典型经济体住房制度与房地产市场运行结果见表0.1所示。 表0.1 典型经济体住房制度与房地产市场运行结果 图片: 资料来源：恒大研究院。 当前中国房地产市场存在的问题，根本上与中国住房制度有关，解决之道在于住房制度改革。深入研究全球住…