第一篇 房地产调控的背景、思路与新业态 图片 第一章 房地产行业的问题及风险溢出 长期以来，房地产一直是中国最重要的行业之一，贡献并牵动了巨大比例的GDP（国内生产总值）、税收，带动了许多衍生产业及就业。但中国经济也出现了过于依赖房地产的问题（房地产化），在过去的很多年里，一旦面临保增长、保就业，需要刺激经济的时候，就会放开房地产，把房地产作为某种宏观调控的手段。房地产与金融、地方财政高度绑定，并且自成逻辑，可以超越并引导公共政策。房价高企，房地产的投资化、投机化也给国民经济和社会发展带来许多负面影响。 一、房地产行业的“自我逻辑” 房地产是一个在土地上营造物理空间资产，并为该类资产提供必要的运营及服务的行业。在中国，所谓房地产，其含义在很长一段时间里是狭义的，主要就是“住宅开发与销售”，卖住宅商品房，每年销售规模超过10万亿元。房地产企业的业务模式是比较单一的，这种业务的本质就是制造业，把商品房盖好，然后出售、赚差价。大部分房企都是上市公司，要求每年实现业绩增长，不断扩大收入与利润，这就需要不断购买土地作为生产资料，建造房屋并出售。这种业务模式除了需要真实的居住需求外，还需要房价不断上涨的预期，因为只有房价不断上涨，人们才愿意购房。而随着房价（大城市的）不断上涨，不仅老百姓越来越买不起房了，还会产生各种影响。 第一，商品房的投资属性增强，人们会买一些长期来看其实无价值的资产。然而，如果经济基本面、环境、人口因素发生变化，这些资产可能会贬值。 第二，房地产是重资产的，天生具有金融属性，很容易与金融发生过度的结合与联动。这就会导致三个方面的问题：一是挤出其他实体产业；二是个别管理不善的企业可以通过加杠杆而激进扩张、酝酿风险，而金融从中起到了“放大器”的作用，形成乘数效应；三是由于金融在房地产里的布局、敞口、头寸太大，会加大整个经济体面临的系统性风险。 第三，地方政府会过…